Bir tür gayrimenkul finansman sistemi ve tam kelime anlamı ipotek olan “Mortgage”; halk arasında tut-sat, kira öder gibi ev sahibi olma veya yeni konut finansman sistemi olarak adlandırılmaktadır. Finans kuruluşları konut sahibi olmak isteyen kişilere konut üzerine ipotek konulması suretiyle 20 yıla kadar uzun vadelerle çeşitli mortgage seçenekleri sunmaktadırlar.

Kredi borcunuzun olması size korkutucu gelebilir. Hemen aklınıza nasıl öderim, ya ödeyemezsem gibi olumsuz düşünceler gelebilir. Bu yüzden size nasıl ev alabileceğinizi, bütçenizi nasıl yapmanız gerektiğini ve size uygun olabilecek mortgage ürünleri ile ilgili bilgi vermek istiyoruz. Unutmayın ki her ay yapacağınız ödemeler ile gelecek için tasarruf yapıyorsunuz.

Öncelikle, konutun ne amaçla alındığı, çok önemli bir konu. Eğer oturma amaçlı alınıyorsa ve kullanılacak kredi tutarıyla oluşan aylık taksitler hane halkının geliriyle uyumlu, ödenebilecek seviyedeyse, kredi kullanılarak konut alınması için herhangi bir tereddüte gerek yok.

Sistemin bir diğer avantajı ise konut kredilerinde faiz üzerinden alınan Banka ve Sigorta Muameleri Vergisi’nin (BSMV) yeni sistemle beraber muaf olmasıdır; dolayısıyla tüketicilerin taksit tutarları azalmış oluyor.

Bunların haricinde, önümüzdeki dönemde avantajlarını daha yoğun şekilde hissedeceğimiz başka değişiklikler de mevcut. Bunların en başında bankaların fonlamalarında, ikincil piyasa işlemleri olarak adlandırılan menkul kıymetleştirme çalışmalarının hayata geçecek olması ve bu sayede daha ucuz fonlama seçenekleri bulacak olan bankaların bu avantajı faiz indirimi olarak tüketicilere yansıtacak olmaları. Ayrıca, önümüzdeki dönemde hayata geçecek ve hem tüketicilere hem de kredi kuruluşlarına önemli avantajlar sağlayacak olan sigorta ürünleri ilgili sigorta kuruluşları tarafından çalışılıyor. Yurtdışında oldukça yaygın olan bu sigorta ürünlerinin ülkemize gelmesiyle birlikte, hem tüketicilerin işten çıkarıldıkları için taksitleri ödeyememe kaygısı da son bulacak, hem de konut fiyatlarında ekonomik gelişmeler veya arz talep dengelerindeki bir değişiklikten dolayı değer kaybı olduğu takdirde bankalara bu değer kaybı yansıtılmamış olacak.

Bahsettiğimiz gibi tüm belgelerinizi size en yakın Şubemize verdikten sonra başvurunuz değerlendirmeye alınır. Doldurmuş olduğunuz başvurudaki tüm bilgiler sisteme girildikten sonra kredi kullanmanıza dair sistem onayı beklenir. Sistemin verdiği bu onay sizin kredi geçmişinize bağlıdır. Kredi geçmişiniz değerlendirilmesi KKB (Kredi Kayıt Bürosu) olarak adlandırılan sistem tarafından yapılmaktadır. T.C. Merkez Bankası’nın veri tabanında yer alan bu sistem tüm finans kuruluşlarının ortak kullanımına açıktır. Çek, senet, kredi kartı veya kredi kartı ödemeleriniz ile ilgili ödemelerinizin düzenli olup olmadığı kayıtlardan kontrol edilmektedir. Kredi başvurusu reddedilen müşterilerin çok büyük bir çoğunluğu KKB kayıdında çıkan olumsuzluk nedeniyle kabul edilmemiştir.

Seçmiş olduğunuz konutu öncelikle bir ekspertizin görerek bir değer biçmesi gerekmektedir. Ekspertizler evin değerini tespit ederken piyasa rayiçlerine ve konut ile ilgili diğer özelliklere göre değerlendirme yapmaktadır. Belirlenen tutar eğer size piyasanın çok üstünde bir fiyat verilmediyse satın almak istediğiniz konut ile aynı bedeldedir.

Mortgage kullanırken ödemenin %25’ini peşinat olarak vermeniz gerekir. Geri kalan %75 size kullandırılacak olan toplam mortgage tutarıdır. Örneğin; almak istediğiniz konutun ekspertiz değeri 100,000 YTL ise, 25.000 YTL tutarını peşin olarak ödersiniz ve 75.000 YTL’lik mortgage kullanırsınız.

Konut kredisi kullanımında, kanunla getirilmiş sınırlar olmamakla birlikte, müşterinin ödeme gücü elbette ki bazı sınırlar oluşturmaktadır ve tüketicilerin bunlara özellikle dikkat etmesi gerekmektedir. Daha önemlisi, tüketicilerin ödeme gücü, risk algısı, kullanım amacı ve ekonomik beklentileri göz önünde bulundurmak suretiyle bu kararı vermesi gerekmektedir.

Ödeme gücü dendiğinde, müşterinin aylık geliri değil, kira, gıda ve benzeri aylık olağan harcamaları sonrasında elinde kalan ve mortgage taksit ödemesinde kullanabileceği miktar anlaşılmalıdır; ödemelerde sıkıntı yaşanmaması için, bu miktarın aylık taksit ödemelerini karşılaması gerekir. Tüketiciler çoğunlukla brüt gelirlerini dikkate alarak bu karar veriyorlar fakat bunun sonunda uzun vadede tüketici adına sıkıntı oluşabilir. Örneğin, 2.000 YTL aylık geliri olan bir kişinin, kira, gıda, giyim ve benzeri giderlerinin aylık ortalama 1.000 YTL olduğunu varsalım. Böyle bir durumda bu kişi konut kredisi almayı düşünüyorsa, aylık taksit ödemelerinizin 1.000 YTL’yi aşamayacağı açıktır. Dolayısıyla kullanacağı kredi miktarını ve vadesini bu tutarı dikkate alarak ayarlaması gerekir.

Ödeme gücü haricinde, tüketicinin kredi kullanırken önümüzdeki yıllarda oluşacak masraflarını öngörmeleri gerekmektedir. Örneğin, önümüzdeki dönemde gelirlerinde artış bekleyen bir tüketici ile emekliliği yaklaşmış bir tüketicinin ödeme güçleri farklı şekilde gelişeceğinden ötürü uzun vadede farklı bir ödeme planı ile kredi kullanmaları yerinde olacaktır.

Müşterilerin en çok titizlik gösterdikleri konulardan bir tanesi masraflardır. Genel bir eğilim olarak düşük faiz görüldüğü zaman müşterilerin masrafları pek dikkate almadığı gözlemlenmiştir. Halbuki bu masrafları faize ilave ettiğinizde faiz oranının aslında beyan edildiğinden daha yüksek bir orana gelmektedir. Şimdi size bunu biraz açıklamak istiyoruz.

Türkiye’nin özellikle konut kredileri özelinde içinde bulunduğu rekabetçi ortamın sonucu olarak faiz oranları oldukça düşük seviyelere geldi ve bankaların kar marjları oldukça azaldı. Bankaların fonlama maliyetlerinin de yaklaşık aynı seviyelerde olduğunu göz önünde bulundurunca aslında bankaların birbirlerinden çok farklı seviyelerde faiz oranları sunması da çok mümkün gözükmüyor.

Öte yandan, piyasanın çok altında faiz oranları sunan bankalar var fakat bu bankalar da standardın üzerinde masraflar talep ettiği için daha düşük faiz oranları sunabiliyor. Aslında finansal matematik bilen bir kimse, bu masrafları ve faiz oranlarını dikkate aldığında, düşük masraf fakat yüksek faiz oranıyla yüksek masraf fakat düşük faiz oranını arasında çoğunlukla paranın bugünkü değeri anlamında farklı tutarlar ödenmediğini görebilir. Yani çoğunlukla iki örnekte müşterinin cebinden aynı toplam para çıkabiliyor.

Bu kapsamda, şubelerimizi 28 saatlik mortgage ve finansal matematik eğitimlerine tabi tuttuk ve müşterilerin farklı bankalardan almış olduğu teklifleri değerlendirerek en doğru yönlendirmeleri yapmaya başladık.

Kredi kullanımında satın almış olduğunuz konut üzerine, bankamız tarafından kullanmış olduğunuz kredi tutarı kadar birinci dereceden ipotek konulmaktadır.
Krediyi YTL cinsinden kullanıyorsanız kredi tutarı YTL ipoteği, dövize endeksli kullanıyorsanız kredi döviz tutarı kadar döviz ipoteği yapılmaktadır.

Konut Kredisi kullandırımında müşterilerden aşağıdaki masraflar alınmaktadır:
- Konut Kredisi Dosya Masrafı: Tüm krediler için 1.000 YTL
- Ekspertiz Ücreti: 500 YTL
- Hayat Sigortası (müşteriye göre farklılık göstermektedir)
- Ev Sigortası (konuta göre farklılık göstermektedir)
- Zorunlu Deprem Sigortası (konuta göre farklılık göstermektedir)